En el mercado hipotecario de Estados Unidos, dos de las opciones más comunes son los préstamos FHA y los préstamos convencionales. Ambos tienen como objetivo financiar la compra de una casa, pero operan bajo distintos parámetros y se adaptan a diferentes perfiles de compradores.
La diferencia principal entre un préstamo hipotecario FHA y uno convencional radica en quién respalda el préstamo. El primero está respaldado por la Administración Federal de Vivienda (FHA), y el segundo no está respaldado por el gobierno. Esto lleva a que existan diferencias en los requisitos de elegibilidad y en los costos asociados, siendo más accesible uno de la FHA y más estricto un préstamo convencional.
A continuación, exploraremos a fondo la diferencia entre préstamo de la FHA y uno convencional, desglosando cada aspecto relevante para que puedas comprender cuál de estas opciones podría ser la más adecuada para ti. Abordaremos aspectos como los requisitos de puntaje de crédito, los porcentajes de pago inicial, las tasas de interés, los límites de préstamo, entre otros.
Si deseas una vista rápida de las principales diferencias entre un préstamo FHA y uno convencional, aquí tienes una tabla comparativa:
| Característica | Préstamo de la FHA | Préstamo convencional |
| Aseguradora/Garantía | Administración Federal de Vivienda (FHA) | Prestamistas privados; respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac |
| Puntuación de crédito mínima | 500 (con 10% down payment); 580 (con 3.5% down payment) | Generalmente 620 o más |
| Pago inicial mínimo | 3.5% (con puntaje de 580 o más) o 10% (500-579) | Generalmente 3% o más; menos del 20% requiere PMI |
| Límites de préstamo | Límites más bajos, varían según la ubicación | Límites más alto, varían según la ubicación |
| Seguro hipotecario | MIP (prima por adelantado y mensual) obligatorio durante la vida del préstamo (u 11 años con 10%+ down payment) | PMI (seguro hipotecario privado) requerido si down payment es menor del 20%; se puede cancelar cuando se alcanza el 20% del valor neto de la vivienda |
| Restricciones de propiedad | Generalmente para residencia principal | Más flexibilidad: residencia principal, segunda casa, inversión |
| Flexibilidad de pago | Opciones más limitadas | Más opciones de pago |
| Requisitos DTI (Deuda-Ingreso) | Más flexibles | Más estrictos |
| Aprobación del préstamo | Proceso de suscripción tiende a tardar más | Proceso de suscripción tiende a ser más rápido |
| Tratamiento de bancarrotas y ejecuciones hipotecarias | Más indulgente con eventos pasados | Menos indulgente |
| Coprestatario | Coprestatario, el no ocupante debe ser familiar | Más flexible; cualquier persona puede ser coprestatario no ocupante |
| Tasas de interés | Comparables a los convencionales (dependiendo de las calificaciones del prestatario) | Comparables a los FHA (dependiendo de las calificaciones del prestatario) |
¿Qué es un préstamo FHA y un préstamo convencional?
Un préstamo FHA es un tipo de hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda, una agencia del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos (HUD). Este seguro protege al prestamista en caso de que el prestatario no cumpla con sus pagos, lo que permite a los prestamistas ofrecer condiciones más flexibles a los compradores de vivienda que podrían no calificar para un préstamo convencional.
Los préstamos FHA se hicieron populares por su accesibilidad, con requisitos de puntaje crediticio más bajos y porcentajes de pago inicial más reducidos. Esto hace que la diferencia entre un préstamo FHA y uno convencional sea bastante marcada en cuanto a requisitos.
Por otro lado, un préstamo convencional no está asegurado por el gobierno, sino por prestamistas privados y sigue las pautas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac, dos empresas patrocinadas por el gobierno que se dedican a la compra de hipotecas en el mercado secundario.
Los préstamos convencionales suelen ser la opción más común para los compradores con un buen historial crediticio y una situación financiera más sólida. Al no estar respaldados por el gobierno, estos préstamos suelen requerir puntajes de crédito más altos y mayores pagos iniciales para compensar el mayor riesgo que asume el prestamista. Y, esta es una diferencia clave entre un préstamo hipotecario FHA y uno convencional.
Préstamo hipotecario FHA vs préstamo convencional: conoce sus diferencias
Estas son las principales diferencias entre los préstamos de la FHA y los préstamos hipotecarios convencionales en Estados Unidos.
Diferencias en los requisitos de puntaje de crédito
Préstamos de la FHA
Uno de los factores más importantes a considerar al elegir entre un préstamo FHA y un préstamo convencional es tu puntaje de crédito. Los préstamos FHA son conocidos por ser más permisivos en cuanto al puntaje de crédito, lo que los hace atractivos para quienes no tienen un historial crediticio tan bueno.
Generalmente, puedes calificar para un préstamo FHA con un puntaje de crédito tan bajo como 500, aunque es probable que necesites un pago inicial del 10%. Para un pago inicial estándar del 3.5%, generalmente se requiere un puntaje de crédito de 580 o más.
Préstamos convencionales
En contraste, los préstamos convencionales suelen tener requisitos más estrictos en cuanto al puntaje de crédito. La mayoría de los prestamistas exigen un puntaje de crédito mínimo de 620 o más para calificar para un préstamo convencional.
Este es un punto crítico para entender la diferencia entre un préstamo de la FHA y uno convencional. Además, tener un puntaje de crédito más alto te da acceso a mejores tasas de interés y a condiciones más favorables en general.
Diferencias en los porcentajes de pago inicial
Préstamos de la FHA
El porcentaje de pago inicial es otra diferencia clave entre un préstamo FHA y uno convencional. Los préstamos FHA tienen la ventaja de requerir pagos iniciales más bajos. Puedes obtener un préstamo FHA con un pago inicial de tan solo el 3.5% del precio de compra de la vivienda, siempre y cuando tu puntaje de crédito sea de 580 o más. Si tu puntaje está entre 500 y 579, el pago inicial necesario es del 10%.
Préstamos convencionales
En el caso de los préstamos convencionales, si bien en algunos casos se pueden obtener con un pago inicial del 3%, lo más común es que se requiera un pago inicial del 5%, 10%,o incluso el 20% si quieres evitar pagar el seguro hipotecario privado (PMI). Si optas por un préstamo convencional con un pago inicial inferior al 20%, tendrás que pagar el PMI mensualmente, lo que aumenta el costo total de tu hipoteca. Y esta es una diferencia sustancial entre los préstamos de la FHA vs los préstamos convencionales, especialmente para compradores con ahorros limitados.
Tasas de interés: préstamo FHA vs. préstamo convencional
Préstamos hipotecarios FHA
En general, las tasas de interés para préstamos FHA y préstamos convencionales son comparables, y varían según las condiciones del mercado y tu perfil de riesgo como prestatario. Sin embargo, existen algunas particularidades a considerar. Los préstamos FHA, al estar respaldados por el gobierno, pueden tener tasas de interés ligeramente más bajas que los préstamos convencionales para prestatarios con puntajes de crédito más bajos. Esto puede ser un factor decisivo para muchos compradores de vivienda.
Préstamos hipotecarios convencionales
Por otro lado, los préstamos convencionales, al no estar respaldados por el gobierno, pueden ofrecer mejores tasas a prestatarios con puntajes de crédito excelentes y bajos niveles de deuda. En este aspecto, la diferencia entre los préstamos FHA y los convencionales dependerá en gran medida de tu situación financiera individual y las condiciones del mercado en el momento de la solicitud del préstamo.
Límites de préstamo: diferencias entre préstamo FHA y convencional
Préstamo hipotecario FHA
Tanto los préstamos FHA como los convencionales tienen límites de préstamo, que se establecen anualmente y varían según la ubicación geográfica. Los límites de préstamo de FHA suelen ser más bajos que los límites de préstamo convencionales. Esto significa que, si estás buscando comprar una propiedad de alto valor, un préstamo convencional podría ser tu única opción.
Préstamo hipotecario convencional
Los límites de préstamo convencionales para viviendas unifamiliares también varían por estado y cambian año a año, por lo que dependen de la zona y el costo de la vivienda. Esta es otra importante diferencia entre un préstamo FHA y uno convencional. Es crucial que verifiques los límites actuales de préstamo en tu área antes de decidir qué tipo de préstamo solicitar.
Préstamos FHA vs. convencionales: Diferencias en el seguro hipotecario
Préstamos de la FHA
El seguro hipotecario es un aspecto importante a considerar al comparar los préstamos FHA y los préstamos convencionales. Los préstamos FHA tienen un seguro hipotecario obligatorio, independientemente del monto del pago inicial.
Esto incluye una prima inicial del seguro hipotecario (UFMIP), que suele ser del 1.75% del monto del préstamo, y una prima mensual de seguro hipotecario (MIP) que se paga durante toda la vida del préstamo, a menos que se haya dado un pago inicial del 10% o más, en cuyo caso se elimina a los 11 años.
Préstamo hipotecario convencional
En cambio, los préstamos convencionales solo requieren un seguro hipotecario privado (PMI) si el pago inicial es inferior al 20% del valor de la vivienda. Sin embargo, una vez que has pagado el 20% del valor de la vivienda, el PMI se puede cancelar. Esto es una ventaja significativa para muchos prestatarios de préstamos convencionales. Y ahí radica otra de las diferencias entre un préstamo hipotecario FHA y uno convencional en cuanto al manejo del seguro.
¿Cuándo es recomendable un préstamo FHA y cuándo uno convencional?
Para que pueda quedar más claro las distintas diferencias que existen entre los préstamos hipotecarios de la FHA y los préstamos convencionales, a continuación mencionamos los principales casos en los que suelen ser recomendables uno y otro.
Cuándo es recomendable un préstamo FHA:
- Puntuación de crédito baja: Si tu puntaje de crédito es inferior a 620, un préstamo FHA puede ser una mejor opción. Los préstamos FHA pueden aprobarse con puntajes de crédito tan bajos como 500 (con un pago inicial del 10%) o 580 (con un pago inicial del 3.5%).
- Pago inicial bajo: Si no tienes ahorrado mucho dinero para un pago inicial, un préstamo FHA puede ser más accesible. Puedes optar a un préstamo FHA con un pago inicial de tan solo el 3.5% del precio de la vivienda.
- Relación deuda-ingreso (DTI) alta: Los préstamos FHA suelen ser más indulgentes con una DTI alta. Si tienes muchas deudas en relación con tus ingresos, un préstamo FHA podría ser más fácil de obtener que un préstamo convencional.
- Historial de quiebras o ejecuciones hipotecarias pasadas: Si has tenido dificultades financieras en el pasado, los préstamos FHA pueden ser más permisivos con quiebras o ejecuciones hipotecarias pasadas que los préstamos convencionales.
- Necesidad de opciones de financiamiento de mejoras: El programa FHA 203(k) es ideal si necesitas financiar reparaciones o mejoras en la propiedad.
- Si eres un comprador de vivienda por primera vez: Los préstamos de la FHA son una opción popular para quienes compran una vivienda por primera vez, debido a los criterios de calificación más flexibles.
- Disponibilidad para un seguro hipotecario continuo (MIP): Debes estar dispuesto a pagar el seguro hipotecario obligatorio durante la vida del préstamo, o al menos 11 años si realizas un pago inicial de 10% o más, a menos que refinancies con un préstamo convencional.
Cuándo es recomendable un préstamo convencional:
- Buen puntaje de crédito: Si tu puntaje de crédito es de 620 o más, es probable que califiques para un préstamo convencional con tasas de interés competitivas.
- Pago inicial del 20% o más: Si puedes realizar un pago inicial del 20% del precio de la vivienda, puedes evitar pagar el seguro hipotecario privado (PMI), lo que hace que el préstamo convencional sea más económico a largo plazo.
- Pago inicial de al menos 3%: También es recomendable si tienes al menos un pago inicial del 3% si tienes una buena puntuación de crédito y estás dispuesto a pagar el PMI hasta que alcances el 20% del valor neto de la vivienda.
- Baja relación deuda-ingreso (DTI): Si tienes pocas deudas en relación con tus ingresos, un préstamo convencional puede ser más adecuado.
- Flexibilidad en el tipo de propiedad: Los préstamos convencionales se pueden utilizar para comprar una residencia principal, una segunda casa o una propiedad de inversión, mientras que los préstamos FHA suelen estar limitados a la residencia principal.
- Deseo de deshacerse del seguro hipotecario: Si deseas cancelar el seguro hipotecario una vez que hayas acumulado el 20% del valor neto de la vivienda, un préstamo convencional es la mejor opción. El PMI se elimina automáticamente cuando el valor neto de la vivienda alcanza el 22%.
- Si quieres evitar una gran cantidad de seguro hipotecario: Si no quieres un seguro hipotecario, puedes elegir un préstamo convencional siempre que puedas hacer un pago inicial del 20%.
- Si prefieres una aprobación más rápida: El proceso de aprobación puede ser más rápido para los préstamos convencionales.
Esos han sido los principales casos en los que suele ser conveniente optar por un préstamo de la FHA o un préstamo hipotecario convencional.
Para terminar…
La elección entre un préstamo FHA y un préstamo convencional dependerá de tu situación financiera particular, tu puntaje de crédito, la cantidad de dinero que tienes para el pago inicial, y tus objetivos a largo plazo. Si tienes un puntaje de crédito más bajo o menos ahorros para el pago inicial, un préstamo FHA puede ser una excelente opción para acceder a la propiedad de vivienda.
Por el contrario, si tienes un buen historial crediticio y puedes hacer un pago inicial más grande, un préstamo convencional podría ser una opción más económica a largo plazo, ya que podrías evitar el pago del seguro hipotecario privado. La clave para tomar la mejor decisión es analizar cuidadosamente las diferencias entre préstamos FHA y los préstamos hipotecarios convencional y considerar todas tus opciones.
Recuerda que, siempre es recomendable que hables con un experto en el tema para obtener un asesoramiento personalizado.
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