Qué tipos de préstamos hipotecarios existen en Estados Unidos

En Estados Unidos existen distintos tipos de préstamos hipotecarios. Una variedad de opciones que permite que cada comprador encuentre un préstamo adecuado según su situación financiera, necesidades y objetivos. Ya sea un primer comprador con un puntaje de crédito bajo, un veterano en busca de beneficios exclusivos, o un jubilado que desea convertir el valor de su vivienda en ingresos.

A continuación, exploraremos en detalle los principales tipos de préstamos hipotecarios que existen en los Estados Unidos, para que puedas comprender de manera clara cuáles son, qué ventajas y desventajas tienen y a qué personas están enfocados.

Tipos de préstamos hipotecarios convencionales

Los préstamos hipotecarios convencionales son los más frecuentes y son todos aquellos préstamos que no están respaldados por el gobierno federal de Estados Unidos.

Dentro de los préstamos convencionales encontramos los préstamos conformes y no conformes.

Préstamos conformes

Los préstamos conformes son hipotecas que cumplen con los límites y estándares establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac. Estos préstamos están diseñados para ofrecer financiamiento accesible con tasas competitivas para la mayoría de los compradores de viviendas.

Ventajas de los préstamos convencionales (conformes):

• Tasas de interés competitivas.
• Disponibilidad amplia en el mercado.
• Opciones de pago inicial tan bajas como el 3%.

Desventajas de los préstamos convencionales:

• Requieren un puntaje de crédito mínimo (usualmente 620+).
• Límite en el monto del préstamo.

¿Para qué personas suele ser adecuado un préstamo convencional conforme?

Personas con ingresos estables y buen puntaje crediticio que buscan comprar una vivienda dentro de los límites conformes.

Por ejemplo, una persona con puntaje de crédito de 720 que busca comprar una casa de $500,000 en una ciudad promedio. Podría optar por un préstamo conforme con un pago inicial del 5%.

Préstamos no conformes (Jumbo)

Otro de los tipos de préstamos hipotecarios son los no conformes. Los préstamos no conformes son hipotecas que exceden los límites conformes, por lo que no son respaldadas por Fannie Mae ni Freddie Mac. Estos créditos son comunes para financiar propiedades de alto valor.

¿Qué ventajas tiene un préstamo hipotecario Jumbo o no conforme?

• Permiten financiar viviendas de mayor costo.
• Opciones de personalización en términos y condiciones.

¿Cuáles son las desventajas de un préstamo no conforme?

• Requieren pagos iniciales más altos (20%+).
• Tienen tasas de interés más altas debido al mayor riesgo.

¿Para quién suele ser adecuado un préstamo convencional no conforme?

Para compradores con altos ingresos o patrimonio que buscan viviendas costosas y pueden cumplir con requisitos más estrictos.

Por ejemplo, una persona con ingresos altos que quiere comprar una casa de $1,500,000 en San Francisco. Con un puntaje de crédito de 750 y un pago inicial del 30%, puede calificar para un préstamo jumbo.

Préstamos Alt-A

Dentro de los tipos de préstamos convencionales están también los préstamos Alt-A. Estas son hipotecas para prestatarios con ingresos altos pero con documentación incompleta o términos de pago menos convencionales, como menores ingresos declarados.

Estas son las principales ventajas suelen tener los préstamos Alt-A:

• Flexibilidad en la documentación y términos de pago.
• Útiles para personas con ingresos no tradicionales.

Estas son las principales desventajas que tienen los préstamos Alt-A:

• Tasas de interés más altas que las de los préstamos conformes.
• Mayor riesgo de impago.

¿Para qué persona puede ser adecuado un préstamo convencional Alt-A?

Trabajadores por cuenta propia o quienes no pueden demostrar ingresos tradicionales pero tienen activos suficientes.

Un ejemplo podría ser, un artista freelance que quiere comprar un loft de $400,000 pero no tiene ingresos fijos regulares. Puede optar por un préstamo Alt-A con una tasa ajustable y una entrada del 25%.

Préstamos Subprime

Los préstamos Subprime son hipotecas para prestatarios con un puntaje de crédito bajo o un historial crediticio limitado. Estos préstamos tienen condiciones menos estrictas pero tasas más altas.

Estas son algunas ventajas de los préstamos Subprime:

• Permiten acceso a la compra de vivienda para prestatarios con mal crédito.
• Requisitos más flexibles.

Estas son algunas desventajas de los préstamos convencionales Subprime:

• Tasas de interés significativamente altas.
• Mayor riesgo de pagos impagables y ejecución hipotecaria.

¿Para qué tipo de personas son recomendables los préstamos hipotecarios Subprime?

Personas con mal crédito que desean comprar una vivienda y están dispuestas a asumir costos más altos a corto plazo.

Un ejemplo de ello podría ser una persona con un puntaje de crédito de 580, que necesita una casa de $250,000. Aunque elige un préstamo subprime con una tasa del 8%, planea refinanciarlo en dos años tras mejorar su puntaje.

Tipos de préstamos no convencionales en EE.UU.

Este tipo de préstamos hipotecarios están diseñados para compradores con necesidades específicas o con recursos financieros limitados.

Préstamos FHA (Federal Housing Administration)

Dentro de los tipos de préstamos no convencionales encontramos los FHA. Estos son los préstamos respaldados por la Administración Federal de Vivienda, diseñados para ayudar a compradores de vivienda con pagos iniciales bajos y puntajes de crédito más flexibles.

¿Cuáles son las principales ventajas de los préstamos FHA?

• Pago inicial bajo (tan solo el 3.5%).
• Requisitos de puntaje de crédito más accesibles (a partir de 580).
• Aceptan relaciones deuda-ingreso más altas.

Estas son algunas de las desventajas que tienen los préstamos FHA:

• Requiere un seguro hipotecario (MIP) durante la vida del préstamo.
• Límite en el monto del préstamo según la ubicación.
• Menos competitivo en tasas de interés frente a préstamos convencionales.

¿Para quiénes es adecuado un préstamo FHA?

Para primeros compradores o prestatarios con puntajes de crédito bajos y capacidad limitada para el pago inicial.

Por ejemplo, personas con un puntaje de crédito de 600 y con ahorros para cubrir el 5% del valor de una casa de $200,000. Pueden optar por un préstamo FHA para hacer realidad su compra.

Préstamos VA (Veterans Affairs)

Dentro de los tipos de préstamos no convencionales encontramos los préstamos VA. Estas son hipotecas respaldadas por el Departamento de Asuntos de Veteranos, disponibles para veteranos, militares en servicio activo y algunos cónyuges sobrevivientes.

Algunas de las ventajas que tienen los préstamos VA:

• No requiere pago inicial.
• No requiere seguro hipotecario.
• Tasas de interés generalmente más bajas.

Estas son algunas de las desventajas de los préstamos VA:

• Requiere una tarifa de financiación única (Funding Fee).
• Solo disponible para propiedades principales, no para inversiones o segundas viviendas.
• Documentación necesaria para demostrar elegibilidad.

¿Para quiénes suele ser recomendable un préstamo VA?

Veteranos o miembros del servicio militar que buscan condiciones de financiamiento ventajosas.

Un ejemplo de esto puede ser un veterano que decide comprar una casa de $300,000 sin necesidad de hacer un pago inicial gracias a un préstamo VA.

Préstamos USDA (United States Department of Agriculture)

Otro tipo de préstamo hipotecario no convencional en Estados Unidos es el USDA. Estos préstamos son hipotecas respaldadas por el Departamento de Agricultura de EE.UU. para compradores en áreas rurales o suburbanas que cumplan con ciertos límites de ingresos.

Algunas ventajas de los préstamos USDA:

• No requiere pago inicial.
• Tasas de interés bajas y fijas.
• Requisitos flexibles de crédito.

Algunas de las principales desventajas que tienen los préstamos USDA:

• Limitado a áreas rurales y suburbanas específicas.
• Límite en los ingresos del prestatario.
• Requiere un seguro hipotecario anual.

Los préstamos USDA suelen ser adecuados para:

Los compradores con ingresos modestos interesados en vivir en áreas rurales o suburbanas.

Por ejemplo, una pareja con ingresos combinados de $60,000, que quieren comprar una casa en una zona rural de su estado con un préstamo USDA sin pago inicial.

Otros tipos de préstamos hipotecarios en Estados Unidos

Cuando hablamos de los tipos de préstamos que existen en EE.UU. también encontramos otro tipo de clasificación de estos. Aunque no suelen ser los más frecuentes es importante mencionarlos.

Préstamos de tasa fija y ajustable

Aunque no son un tipo de préstamo hipotecario como tal, ya que estas tasas se encuentran tanto en préstamos convencionales como en préstamos no convencionales, sí suelen ser mencionados como un tipo de préstamo hipotecario.

Sin embargo, lo que ocurre más bien es que tanto los préstamos convencionales como los respaldados por el gobierno pueden adoptar estructuras de tasa fija o ajustable (variable), dependiendo del programa y de las necesidades del prestatario.

En este sentido, los préstamos de tasa fija hacen referencia a:

La tasa de interés se mantiene constante durante todo el plazo del préstamo, lo que garantiza pagos mensuales predecibles. Por ejemplo, un préstamo a 30 años con una tasa fija del 6%.

Por otro lado, un préstamo de tasa ajustable (ARM) hace referencia a:

La tasa es fija durante un período inicial (por ejemplo, 5 o 7 años) y luego se ajusta periódicamente según las tasas del mercado. Por ejemplo, un ARM 5/1 con una tasa inicial del 4.5% durante los primeros 5 años.

Préstamos de pagos de interés únicamente

Este tipo de préstamo hipotecario consiste en que los prestatarios pagan solo los intereses al principio, pero los pagos mensuales aumentan significativamente cuando comienza el pago del capital. Por ejemplo, comprar una casa mientras esperas un aumento de ingresos.

Préstamos de construcción

Este tipo de préstamos hipotecarios permiten a los propietarios cubrir los costos que implica la construcción de una casa, por ejemplo, costos de urbanización del terreno o la renovación de una construcción existente. Es una financiación para construir una casa desde cero o para renovación.

Préstamo de hipoteca inversa

Este tipo de hipoteca permite a los propietarios convertir el valor acumulado de su vivienda en ingresos o en efectivo, sin necesidad de vender la propiedad o hacer pagos mensuales de la hipoteca tradicional. Sin embargo, está diseñada específicamente para propietarios de vivienda mayores de 62 años.

En lugar de hacer pagos al prestamista, el prestamista paga al propietario, utilizando el valor neto acumulado de la vivienda como garantía. Este préstamo se reembolsa cuando el propietario se muda, vende la propiedad o fallece.

Préstamos de pago global (Balloon Loans)

Tienen pagos bajos o solo de intereses al principio, pero requieren un pago grande al final del plazo. Un ejemplo sería, financiar una casa temporalmente antes de vender otra propiedad.

Préstamos con pagos graduados

Dentro de los tipos de préstamos hipotecarios encontramos también los de pagos graduados. Los pagos comienzan bajos y aumentan gradualmente, ideales para compradores que esperan un crecimiento en sus ingresos. Un ejemplo puede ser, comprar una casa justo después de graduarte y comenzar a trabajar.

Préstamos de refinanciamiento

Aquí podemos encontrar préstamos como:

• Refinanciamiento de tasa y plazo: Cambia las condiciones del préstamo hipotecario existente para reducir la tasa de interés o ajustar el plazo.
• Refinanciamiento con retiro de capital: Permite acceder al valor acumulado de la propiedad.

Finalmente…

En Estados Unidos, los tipos de préstamos hipotecarios se dividen en dos grandes categorías: convencionales y no convencionales. Dentro de los préstamos convencionales, destacan los conformes (cumplen con los estándares de Fannie Mae y Freddie Mac) y los no conformes, como los jumbo loans para propiedades de alto valor.

Los préstamos no convencionales, por otro lado, son respaldados por el gobierno y están diseñados para atender necesidades específicas, como los préstamos FHA para compradores con recursos limitados, los préstamos VA para veteranos, y los préstamos USDA para áreas rurales.

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Fuentes:

• Préstamos hipotecarios del gobierno de EE.UU.
• Fannie Mae & Freddie Mac